Fast in allen Formularmietverträgen ist vorgesehen, dass der Mieter nach einem mehr oder weniger flexiblen Fristenplan Renovierungsarbeiten im Mietobjekt vorzunehmen hat – z.B. fünf Jahre für Malerarbeiten, sieben Jahre für das Streichen von Heizkörpern und Türstöcken etc..
Zieht der Mieter vor Ablauf dieser Fristen aus und muss daher nicht mehr nach diesem Plan renovieren, so sehen die meisten Mietverträge vor, dass der Mieter dem Vermieter in diesem Fall bei Auszug zumindest einen zeitanteiligen Betrag zu bezahlen hat, sog. Quotenklausel.
Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 29.05.2013, VIII ZR 285/12) hat nun in Fortsetzung seiner in letzter Zeit durchaus mieterfreundlichen Rechtsprechung klargestellt, dass eine mietvertragliche Bestimmung, wonach diese Quote auf der Grundlage eines ausschließlich vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags eines Fachbetriebs berechnet wird, unwirksam ist. Das Gericht führt aus, dass es dem Mieter möglich sein muss, dem Vermieter ein günstigeres Angebot nachzuweisen.
Tipp von IN ImmoNews:
Wichtig: Ist ein Teil einer Klausel nichtig, so ist die gesamte Klausel unwirksam. Dies bedeutet, dass in diesem Falle die gesamten Bestimmungen über Renovierung und Schönheitsreparaturen unwirksam sind. Der Mieter wäre also in diesem Falle weder zu Renovierungen während der Mietzeit noch bei Auszug verpflichtet.
Überprüfen Sie als Vermieter daher den Mietvertrag mit Ihrem Mieter schnellstmöglich in Bezug auf die Renovierungsregelungen bei Auszug. Sollten der Vertrag die vom BGH nunmehr beanstandete Klausel enthalten, so konsultieren Sie Ihren Rechtsanwalt. Alternativ versuchen Sie aber zumindest, im Einvernehmen mit Ihrem Mieter im Zuge einer Ergänzung zum Mietvertrag die unwirksame Klausel gegen eine Bestimmung zu ersetzen, die es dem Mieter erlaubt, ebenfalls Kostenvoranschläge von Fachfirmen einzuholen, wobei Sie als Vermieter bei entsprechender Vergleichbarkeit hinsichtlich Leistungsumfang und Qualität das günstigste Angebot akzeptieren werden müssen. Dies ist die Konsequenz aus dem Urteil des BGH.
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Quelle: Renovierungsklausel im Mietvertrag – strengere Regeln durch BGH